Tu abiti a Venezia, una città che più di altre, nel suo centro storico, ha perso abitanti. Questa condizione è legata alla disponibilità di abitazioni o ad altri fattori? Qual è oggi la situazione e il tuo punto di vista?
Vero, Venezia centro storico, dai 150.000 abitanti dei primi anni ’50, ha perso drammaticamente abitanti (oggi siamo a poco più di 47.000). Il fenomeno è stato storicamente dovuto a varie motivazioni: la scomodità, la vetustà degli appartamenti, il costo della vita, la voglia di avere la macchina sotto casa con tutti i vantaggi che questo comporta. Era un’Italia diversa, in cui il mito dell’auto e della libertà di movimento, le comodità anche banali come l’ascensore erano premianti. Va poi tenuto conto anche del fatto che le condizioni di abitabilità erano davvero in molti casi miserevoli, si usciva dalla guerra ed effettivamente lo spazio urbano era troppo angusto per 150.000 abitanti. La cosa è divenuta palese con l’Acqua Alta del 1966 che ha devastato le abitazioni ai piani terra e innescato un vero e proprio esodo verso la terraferma (che ha vissuto uno sviluppo velocissimo e caotico).
Negli ultimi decenni, le cause sono cambiate. Venezia perde abitanti soprattutto per il saldo naturale negativo, legato all’invecchiamento della popolazione. A questo si aggiunge una stagnazione demografica più generale, che riguarda molte città. In più ha perso centralità, all’esodo degli abitanti si è accompagnato quello delle istituzioni e degli uffici pubblici e una cronica mancanza di prospettive di lavoro qualificato. Ultimo flagello, l’esplosione del turismo con due conseguenze entrambe disastrose.
Il soffocamento di economie più vitali e competitive, in grado di offrire occupazione qualificata e remunerata da un lato e dall’altro un peggioramento delle condizioni di vita degli abitanti, sempre più assediate da torme di visitatori. Questo peraltro è un fenomeno certamente non esclusivo di Venezia ma mondiale, che affligge molte destinazioni, tanto che è ormai si è imposto il termine overtourism proprio per indicare il punto in cui il numero di turisti in un luogo supera la capacità del territorio di accoglierli senza compromettere la qualità della vita dei residenti, l’esperienza dei visitatori e l’ambiente.
In tutto questo scenario scoraggiante a dir poco, va detto che la domanda di vivere a Venezia esiste e si scontra con i problemi, peraltro riscontrabili in altre città, di disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili. Infine, e concludo, una politica di rilancio della residenzialità nel Comune di Venezia (e segnatamente nella città d’acqua) non può non essere olistica, deve cioè affrontare – contestualmente – sia la disponibilità di abitazioni, sia l’attrattività della città in termini di servizi (in primis la mobilità) e di possibilità di occupazione. Vaste programme, indubbiamente. Ma perseguibile, a condizione che la classe dirigente sia all’altezza.
Qual è la situazione del patrimonio pubblico e della sua gestione?
Preciso che i numeri che seguiranno sono relativi all’intero Comune di Venezia e vanno presi con le pinze e intesi come ordine di grandezza, stante la difficoltà cronica di ricostruirli, tra fonti ed enti diversi, classificazioni non congruenti tra enti e periodicità le più varie. E ovviamente la loro continua volatilità, quindi questa è una “fotografia” continuamente mutevole.
Prendo a prestito la tabella preparata da Ida Ossi, Assessore Ombra alla Casa di Ora! nel Comune di Venezia:
Oltre ai classici Comune e ATER, merita di essere riportato anche il dato di IPAV (Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane), un ente pubblico che offre servizi sociali e sociosanitari, tra cui assistenza alle persone anziane e fragili di cui però non è noto alcun dato.
Qualche altro dato interessante: circa il 64% degli alloggi pubblici è affittato a regime ERP (con canone mensile medio di 165 €), il resto è “non ERP” con canone medio 435 €. Dati, ripeto ancora, da prendere solo come indicativi.
Considerazioni: in assoluto, colpisce la percentuale di abitazioni vuote; tuttavia, credo sia abbastanza in linea con altre città (qui la ricerca di dati è molto difficile) e con la percentuale di ERP forse superiore alla media ma anche in questo caso non credo clamorosamente. Insomma, il problema non è specifico di Venezia ma, come dire, sta nel manico. Le case vuote, ovviamente, lo sono perché bisognose di interventi di restauro e/o di messa a norma per i quali non ci stanziamenti sufficienti ed è evidente che il sistema, con un affitto medio di 165 € nel 64% dei casi, non si sostiene. L’ERP è un lusso che, in assenza di interventi massicci dello Stato – e certo di questi tempi non è il caso, basti pensare che il Piano Casa per il recupero degli alloggi pubblici inutilizzati somma solo 970 milioni per tutto il Paese – che gli Enti Locali pagano molto caro. Il risultato è quello che vediamo. Il problema è dunque strutturale, tuttavia un’amministrazione sana e oculata può mettere in atto azioni quantomeno contenitive. A Venezia, per esempio, si sta ragionando del passaggio degli alloggi ATER al Comune, oggettivamente più efficiente. Altro classico, in caso di interventi non particolarmente onerosi, è quello di assegnarli direttamente agli occupanti con l’impegno che essi stessi si facciano carico degli interventi, scalando l’importo dall’affitto dovuto. Infine, una draconiana politica (non facile) di lotta alla morosità – spesso dolosa – distinguendo i casi di morosità incolpevole. Certamente, tutto molto complesso, non va sottaciuto.
Più sostenibile e interessante invece è l’assegnazione degli appartamenti in social housing, dove l’affitto richiesto, pur di molto inferiore al prezzo di mercato, è tale da ragionevolmente pensare di poter quantomeno spesare i costi di esercizio. Lo strumento principe è il cosiddetto Social Housing che andrebbe potenziato. Di social housing a Venezia si parla da tempo ma pochi sono gli esempi realizzati. Il motivo, a mio parere, sta nell’affidare le realizzazioni all’iniziativa privata. Le abitazioni in social housing al contrario vanno realizzate esclusivamente dalle Amministrazioni Pubbliche e la componente privata deve limitarsi alla parte realizzativa.
Infatti il basso costo dell’affitto, che caratterizza il social housing, può essere praticato solo se i costi di realizzazione e gestione degli immobili sono contenuti: e i costi possono essere contenuti solo in assenza di oneri, se vi è la disponibilità delle aree, se non vi sono attese di reddito da parte di chi promuove gli interventi e se non vi sono o sono molto limitati i costi di gestione. L’intervento fatto dai privati non risponde a nessuna di queste condizioni. Le aree vengono giustamente valutate al valore di mercato. Gli oneri di costruzione debbono essere versati. Il privato deve remunerare il proprio rischio d’impresa e i propri oneri finanziari e deve realizzare le aspettative di reddito connesse al proprio ruolo imprenditoriale. La gestione verrà affidata a soggetti che hanno anch’essi delle giuste aspettative economiche. La somma di tutte queste voci di costo rende dunque infattibili vere operazioni di social housing da parte di operatori privati.
Nessuno di questi oneri entra in gioco qualora le abitazioni vengano realizzate dall’Amministrazione Pubblica. In questo caso le abitazioni rimangono di proprietà pubblica e disponibili indefinitamente per essere affittate a prezzi calmierati. Se le aree sono già di proprietà pubblica, non incidono sui costi dell’intervento; se il Comune deve procurarsele, ciò può essere fatto a costo zero o comunque molto contenuto, attraverso semplici manovre urbanistiche. I Comuni non hanno aspettative di rendita, che comunque si realizzerà quando gli interventi saranno ammortizzati. Ogni Comune gestisce già uno stock di edilizia pubblica, e l’aumento del parco abitazioni da gestire non incide in modo significativo sui costi già in atto.
E la situazione delle locazioni turistiche (LT)? Ritieni o meno che siano uno dei fattori che contribuiscono alla drammatica carenza di abitazioni in affitto? Qual è la situazione a Venezia?
Premetto doverosamente che i dati che espongo in questa risposta sono tratti dal prezioso lavoro dell’amico Isacco Trolese, un operatore di LT che ha messo in piedi un eccellente osservatorio (Equilibrio abitativo — Venezia, studio e proposte).
A Venezia centro storico a giugno 2026 c’erano sul portale Airbnb 6182 (sono circa 9000 in tutto il Comune). In proporzione alla popolazione sono un numero enorme e costituiscono certamente un fattore di criticità anche per la continua progressione (nell’ultimo quinquennio in media ogni anno se ne sono aggiunte circa 120). Criticità innanzitutto sul fenomeno dell’overtourism. Oggi, in tutto il Comune di Venezia i posti letto per turisti hanno superato i 90.000. Un numero spropositato, se si pensa che poi si concentrano in un sito relativamente angusto con gli effetti tipici, appunto, dell’overtourism. Di fronte a queste cifre, la vexata quaestio su ticket di ingresso, numero chiuso, programmazione ecc., che si concentra sui visitatori giornalieri, assume toni quasi surreali: è evidente che se un Comune si attrezza per ospitare un numero di visitatori che già in partenza è prossimo alla saturazione, il problema lo si ha in partenza “in casa”. Il Comune da tempo ha posto una sorta di blocco al sorgere di nuovi alberghi (ancorché limitato alla sola città d’acqua e purtroppo non alla terraferma) ma non c’è alcun blocco alle LT. Urge, a mio parere, perlomeno una moratoria.
Tornando all’impatto sul mercato degli affitti, questo esiste sicuramente in termini di offerta: l’opportunità di guadagnare molto di più con la LT, senza oltretutto i rischi di una locazione a residenti in termini di rischio di morosità, danni, restituzione dell’appartamento, spiega la progressione dell’offerta di LT e il quasi azzeramento del mercato privato. Va detto infine che su questo impattano i costi degli immobili (fenomeno certo non esclusivo di Venezia) e le relative attese di remunerazione da parte dei potenziali locatori. Tendenzialmente, affitti di mercato dovrebbero essere molto elevati e sostenibili solo da una classe agiata che però si deve attrarre. E qui si apre tutta una tematica, nella quale non entro per non andare fuori tema, che in sintesi si esplica sul fatto che la lotta per la residenza a Venezia si articola necessariamente su più fronti da approcciare simultaneamente: accanto alla disponibilità di alloggi sul mercato, attrattività della città e lavoro pregiato e remunerato. Va detto, infine, che se le LT sono molto impattanti sul mercato degli affitti, non hanno avuto un effetto significativo sul mercato delle compravendite. E soprattutto non hanno sostanzialmente aumentato il costo degli appartamenti. Dato assolutamente certificabile.
Per concludere, le LT sono uno dei fattori che contribuiscono al fenomeno ma non sono certo l’unico e forse nemmeno il più importante. Resta che l’esigenza di limitare e regolamentare le LT è nei fatti e non solo a Venezia…
I criteri possono essere i più disparati e non possono che essere specifici per ogni Comune. Nel sito che ho riportato sopra vi sono alcune intelligenti proposte ma vi possono essere molti criteri. Ribadisco: è una necessità per il duplice effetto sul mercato degli affitti ma, forse ancora di più, per gli effetti perniciosi sull’affollamento dei centri storici. Venezia avrebbe avuto uno strumento unico derivante dall’Art. 37-bis D.L. 50/2022 (cosiddetto Emendamento Pellicani) che, seppure molto perfettibile, assegnava al Comune di Venezia la possibilità di limitare le LT ma il Comune non ha mai avuto la forza o la volontà di metterlo in pratica.
Pesa la mentalità dei partiti di destra della maggioranza per cui ogni limitazione alle LT è un inaccettabile oltraggio alla sacralità della proprietà privata e dunque alla libertà del proprietario di fare ciò che vuole della sua casa (concetto che altresì si può facilmente contestare ma, ancora, non voglio dilungarmi). Nelle more di un (improbabile) intervento statale, in questo senso potrà fare da pioniere la Regione Toscana che, unica in Italia, si è meritevolmente dotata della Legge Regionale 31/12/2024, n. 61, Testo unico del Turismo che ha passato le forche caudine del ricorso dell’Avvocatura di Stato (https://www.luminosigiorni.it/cultura/non-ci-sono-piu-alibi/ ) ed è pienamente operante. Questa legge assegna ai Sindaci un potere di limitazione molto ampio. Sono molto curioso di vedere i sindaci toscani all’opera. Oggettivamente la Regione Toscana ha un ruolo di apripista.
Prima hai accennato alla ritrosia da parte dei proprietari di casa di affittare a residenti (preferendo così la LT) per evitare problemi di disponibilità del bene a contratto scaduto, rischio di danni e di morosità. È un problema che in effetti data da molto tempo. Hai in mente delle possibili contromisure?
Il problema esiste, indubbiamente. Non so valutarne l’incidenza e va detto che questo è spesso usato dalle organizzazioni che gestiscono le locazioni come pretesto per giustificare la destinazione degli appartamenti ad un’attività assai più remunerativa. Ma certamente è un tema sul tavolo e a riprova c’è il fatto che esiste una parte di abitazioni vuote. Le possibili contromisure possono essere due. Entrambe con un ruolo dell’ente pubblico Comune. Una in forma per così dire, light, e una con un ruolo più incisivo.
La prima consiste nell’istituzione da parte del Comune di una Agenzia per la casa che fornisse alle parti dei servizi (da aggiudicare a un privato) a titolo di garanzia e accesso alla mediazione in caso di controversie. Per il locatore: verifica preventiva dell’affidabilità del locatario, una polizza a protezione della morosità e danni, tutela legale. Per il locatario, garanzie sul contratto e assistenza, anche per questi, nelle eventuali controversie. Questa forma assicurativa sarebbe coperta attraverso il pagamento, a carico paritario delle due parti, di una quota intorno al 5% del valore del contratto. La soluzione ha il pregio di essere relativamente facile da porre in essere ma la (forte) controindicazione dell’onere a carico delle due parti per un servizio che, ad oggi, volendo è già disponibile sul mercato assicurativo. Il Comune di fatto svolgerebbe un ruolo di moral suasion per favorire l’adozione di una misura che volendo esiste già.
La seconda è il “Modello Modena”. Ιl Comune, tramite un’apposita Agenzia Casa, si mette tra proprietario e inquilino e si prende una parte del rischio. Il regolamento rinnovato nel giugno 2025 garantisce al proprietario il pagamento del canone, la copertura del rischio garantita da un fondo pubblico. L’affitto è di tipo concordato (quindi del valore stabilito attraverso parametri trasparenti, comunque superiore a quello del Social Housing), e il contratto garantisce le spese accessorie in caso di inadempienza, un contributo per i danni e la riconsegna alla scadenza. Volendo, per aumentare l’appetibilità, si possono prevedere agevolazioni sulle spese di registrazione e su IMU. Di fatto, il Comune (o meglio, l’Agenzia Casa dello stesso) opera da inquilino di prima istanza, tutelando il proprietario da ogni rischio e può chiedere all’inquilino un canone più basso di quello riconosciuto al proprietario: oltre alla garanzia, il modello include quindi un sostegno diretto. È un sistema particolarmente vocato alla cosiddetta fascia grigia, ovvero coloro con un reddito superiore a quello ERP ma non sufficiente da permettersi un affitto di mercato. Controindicazioni: prevede un intervento attivo del Comune che si assume dei rischi, quindi materia delicata. Va detto che l’esperimento di Modena però ha dato risultati decisamente confortanti.
Andando oltre, si possono pensare a gradazioni differenti tra i due modelli sopra esposti. Schematicamente (e qui saccheggio ancora una volta già citato lavoro di Isacco Trolese) la tabella mostra i due modelli appena descritti (prima e terza riga rispettivamente) e uno intermedio in cui l’Agenzia comunale si pone come garanzia e copre i rischi entro dei massimali (e una franchigia).
Sono tutti modelli che comunque richiedono una condizione imprescindibile: la determinazione e la volontà politica del Comune di affrontare il tema casa e residenza. Condizione che, lo dico con franchezza, non mi pare che sussista nel Comune di Venezia.
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