IL PROBLEMA DELLA CASA OGGI: LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI – [5] LORENZO ROGGI

Nelle interviste sul problema casa emergono soprattutto le possibili risposte non emergenziali, prevalentemente sul versante privato. Rischia così di essere solo marginalmente trattato il tema dell’edilizia residenziale pubblica, sia per l’apporto che ne viene a fronte di situazioni di emergenza sia per la risposta, di lunga durata, alla domanda di abitazioni dei soggetti economicamente più deboli. Per evitare il rischio di questo vuoto, Luciano Pallini ha intervistato Lorenzo Roggi, Presidente di Arezzo Casa, la società che in quella provincia si occupa di edilizia residenziale pubblica

1_ Quale è ad oggi la domanda di case popolari nella provincia ed in Toscana? Ci sono realtà dove questa domanda si manifesta più acutamente rispetto ad altre?

Per quanto riguarda la domanda di abitazioni di edilizia residenziale e pubblica; quindi, nello specifico parliamo soltanto di affitto non assoggettato alle regole del mercato libero, vi è una grande disparità non solo fra le singole province italiane, ma tra i singoli comuni. Per fare un esempio concreto, nella provincia di Arezzo, Arezzo Casa società per azioni, gestisce in nome per conto di 36 comuni, proprietari degli immobili, circa 3200 unità immobiliari. I comuni più grandi che ospitano attività produttive al loro interno sono sicuramente quelli con la richiesta più alta. Prendendo ad esempio il Comune capoluogo, Arezzo, a fronte di circa 1300 abitazioni, tutte quante locate ( piccolo primato in Toscana, non abbiamo alloggi sfitti né alloggi occupati abusivamente ) l’ultima graduatoria comunale ha visto più di 500 famiglie aventi diritto finire in graduatoria. la graduatoria scorre solo ed esclusivamente quando si liberano gli alloggi perché il precedente nucleo familiare li lascia, o si estingue, o perche l’alloggio viene recuperato coattivamente. In media facciamo tra le 20:30 nuove assegnazioni annue. Questo ci fa capire che per soddisfare una singola graduatoria, non basterebbero 10 anni. La situazione peggiora notevolmente in città più grandi, città metropolitane, o città particolarmente industrializzate.

2_ Come si accede all’edilizia residenziale pubblica? Ci sono fattori relativi al nucleo che danno priorità? E in quale percentuale ed in quali tempi una famiglia riesce ad avere l’assegnazione  

A questa domanda rispondo in parte, in quanto, per quanto riguarda l’edilizia residenziale pubblica non è l’utente a scegliere. Si entra in base all’ISEe, e alla composizione del nucleo familiare. Famiglie più numerose hanno alloggi più grandi. L’edilizia residenziale pubblica non ha una scadenza predefinita quando si parla di durata di contratto d’affitto. La norma prevede che si continuino a verificare i getti e le potenziali reddituali del nucleo familiare. fino a quando non perdono diritti, ad esempio perché migliorano la loro condizione economica, rimangono all’interno della Casa Popolare. Ci sono casi in cui una famiglia è entrata in alloggio e non è uscita più anche per settant’anni. le Case Popolari, inoltre, per normativa non sono in vendita, ma possono essere riscattate dal nucleo familiare che le abita, in particolari condizioni. Fino a qualche anno fa era estremamente conveniente il riscatto, perché gli alloggi non venivano venduti a prezzi di mercato. Oggi l’acquisto si fa seguendo gli indici Omi, e quindi una Casa Popolare costa quanto una casa normale. Personalmente ho constatato che in un anno, in tutta la provincia di Arezzo, non si fanno più di quattro o cinque vendite.

3_ Il piano INA Casa (finanziato allora in parte dai lavoratori tramite loro contributi (GESCAL) portò alla costruzione di importanti villaggi residenziali in tutta Italia. A chi compete finanziare oggi la realizzazione di case popolari (sia greenfield che da recupero dell’esistente)? Nel PNRR erano assegnate risorse? Sono previsti nuovi finanziamenti, se sì, come saranno assegnati?  

Per quanto riguarda la regione Toscana, non è previsto nessun piano nuove costruzioni, anche a causa di Green Deal e politiche ecologiche. In alcuni casi si può comprare l’invenduto che si trova sul mercato, e lo si può convertire in Case Popolari, ma parliamo di operazioni marginali. lontanissime dalla vera esigenza.

4_ Ci sono, ad Arezzo ed in Toscana, situazioni di occupazioni abusive di case popolari vuote? Come si contrastano queste occupazioni?

Come dicevo precedentemente, realtà regina è estremamente virtuosa. Non abbiamo patrimonio abbandonato né occupato vivamente. Questo perché nel momento in cui un alloggio si libera, lo si restaura e riassegna a una nuova famiglia in tempi brevi. Nel nostro caso un massimo di sei mesi.Nel caso in cui avviene una occupazione abusiva, bisogna agire immediatamente. La situazione che abbiamo visto a Livorno, o per peggio ancora a Milano e Roma, dove più del 50% del patrimonio delle aziende ormai abbandonato, va contrastata sul nascere.

5_ Lo stock di case popolari è praticamente fermo, una parte consistente è inutilizzabile per esigenze di manutenzione e adeguamento alle normative, una parte è occupata abusivamente: si debbono alzare i canoni? Devono aumentare gli stanziamenti di Ministero e Regione? I comuni sono interessati ed impegnati a mettere a disposizioni immobili inutilizzati per realizzare case popolari?

Nel sistema toscano, non esiste alcun tipo di contributo alle 11 aziende che gestiscono l’edilizia residenziale pubblica, né statale né regionale. C’è un solo contributo, una tantum che la regione destina, Comune per Comune, per coprire una piccola parte delle esigenze delle risulti,ovvero le ristrutturazioni degli alloggi che vengono liberati devono essere ristrutturati per essere riassegnati. L’esempio di Arezzo è questo: a fronte di 1.200.000 € che spendiamo ogni anno per la ristrutturazione degli alloggi, la regione Toscana ce ne da circa 600.000 il resto deve provenire dai canoni da noi percepiti. Il canone medio percepito da Arezzo Casa è 107 € al mese con una morosità inferiore all’8%. È una condizione economica disastrosa, che ci impedisce di migliorare le nostre performance, pur lasciandoci eccellenza regionale. Servono fondi, rapidamente, e serve una programmazione quinquennale.

6_ Tra gli addetti ai lavori si parla moltissimo di riqualificazione, ma nella realtà  si pratica pochissimo. Quali sono gli ostacoli a farne pratica corrente? E quale potrebbe essere una strategia per una efficace e non episodica politica di riqualificazione urbana, il modello Milano, di avanzata deregolamentazione? Quanto possono incidere in materia le nuove regole del piano casa del governo? 

Nel nostro caso siamo riusciti a recuperare patrimonio, ma sempre in modo molto marginale. Purtroppo, quando vengono fatti i bandi, sono estremamente vincolanti ed è difficile trovare alloggi adeguati da poter convertire e dedicare all’erp. Soluzione? sburocratizzazione e programmazione quinquennale.

7_ C’è poi il tema del social housing, ovvero le abitazioni per la c.d. fascia grigia, non tanto povera da poter accedere (teoricamente) alla edilizia pubblica né con reddito tale da poter rivolgersi al mercato privato. Vanno ad assomigliare troppo a ordinari sviluppi immobiliari. Si sconta l’assenza della base sociale rappresentata dai futuri proprietari o inquilini, che era invece assicurata quando interventi, sostanzialmente analoghi, erano realizzati da cooperative di abitazioni con i loro soci.  Come potrebbero essere superate le criticità del social housing? 

Arezzo Casa aderisce al circuito europeo di Housing Europe ed Euronerh. In questi anni abbiamo potuto vedere come il sistema Casa italiano si è estremamente inadeguato, vecchio, obsoleto, lontano dalle reali attuali esigenze del paese. Il social Housing e la coabitazione sono modelli affermati, soprattutto nelle grandi democrazie del Nord Europa, da più di trent’anni. Qui il gap è culturale, normativo, economico. non esistono neanche esperimenti pilota. Dovremmo riuscire a recuperare un gap di almeno venticinque anni.

8_ E per mettere i piedi nel piatto, che pensa della questione ex OGR a Firenze? Chi ha consumato suolo per l’abitazione in cui abita si organizza per negare, a chi viene dopo, il beneficio di cui i primi hanno potuto profittare? Qualcuno secoli e secoli fa annunciò “gli ultimi saranno primi” ……ma forse sbagliava.

Se si decide di riqualificare un’area di circa otto ettari, a nord del centro storico di Firenze, tra statuto e Careggi, non lo si può fare senza studi di fattibilità e progetti condivisi.

L’interconnessione tra enti è mancata.la progettazione a lungo termine era sbagliata. Evidentemente anche i controlli non sono stati adeguati.

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