IL PROBLEMA DELLA CASA OGGI: LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI – [4] LUCA CANESSA

1_ Quali sono i fattori che muovono la domanda di abitazioni, in proprietà come in affitto? Operano in modo omogeneo a livello regionale o si manifestano più acutamente in alcune realtà rispetto ad altre?

I fattori che guidano la domanda abitativa si muovono, secondo me, in modo abbastanza generale, pur manifestandosi con intensità differenti a seconda dei contesti territoriali.

In diverse aree del Paese e delle regioni emerge un’elevata richiesta di alloggi a basso costo o a prezzo calmierato, specialmente dove l’impatto della crisi economica si fa sentire maggiormente. Contestualmente, la domanda si acutizza nelle città universitarie, dove la necessità di edilizia sociale (social housing) va a sovrapporsi a quella di alloggi per studenti, generando in queste realtà marcati fenomeni di carenza abitativa.

2_ Che tipo di abitazione cercano gli acquirenti? E per quale esigenza, residenza stabile come per necessità transitoria per studio o lavoro? È ancora presente l’acquisto come forma di investimento rispetto al tradizionale conto in banca o ai buoni del tesoro?

Anche in questo caso le esigenze variano sensibilmente a seconda della zona geografica. Secondo la mia percezione, l’acquisto di un immobile continua a rappresentare un’importante forma di risparmio e investimento.

Sul fronte della domanda, si riscontra una forte richiesta orientata all’acquisto della prima casa e a soluzioni di social housing. Al contempo, in diverse aree del Paese emerge una marcata necessità di alloggi per motivi di studio, settore in cui persiste una profonda carenza strutturale nonostante gli obiettivi fissati dal PNRR.

3_ Sul versante dell’offerta, è evidentissimo il calo delle nuove costruzioni da parte dei privati, in ossequio ad un ideologico consumo zero di suolo nei piani urbanistici. È un tabù ormai insuperabile o si possono coniugare edificazione nuova e miglioramento ambientale? E come? Anche il Sindaco di New York, nel suo programma per il contrasto dell’emergenza abitativa, accanto al recupero di immobili esistenti, prevede 200.000 nuove abitazioni. E se lo dice lui…

Essendo io un tecnico, senza entrare in valutazioni di natura politica, penso che il tema del consumo di suolo zero sia oggi fortemente avvertito e condizioni in modo incisivo le scelte politiche. Indubbiamente è una fase storica in cui questo tema è estremamente rilevante. Tuttavia, l’esigenza di realizzare nuove abitazioni e la sostenibilità ambientale non sono principi incompatibili e possono coesistere.

La realizzazione di nuovi interventi edilizi può infatti essere accompagnata da precisi obblighi convenzionali, come la creazione di aree verdi e opere di urbanizzazione secondaria a beneficio della comunità. Pertanto, se da un lato è doveroso evitare un’espansione edilizia scriteriata, dall’altro è tecnicamente possibile gestire una regolamentazione dello sviluppo che non si traduca necessariamente in un blocco dogmatico del consumo di suolo.

4_ Quanto pesa, nella scelta dei piccoli proprietari di destinare l’abitazione ad affitti brevi per turisti, la paura che, per la lentezza delle procedure di sfratto sia per morosità che per esigenze personali del proprietario, servano anni ed anni per riacquisirne la piena disponibilità, mentre corrono tasse e spese condominiali?

Questo è uno dei temi più sentiti e incide in modo determinante sulla scelta dei piccoli proprietari di orientarsi verso le locazioni brevi. Gli strumenti legislativi tradizionali attualmente in vigore non offrono sufficienti garanzie, poiché le procedure burocratiche e di sfratto risultano estremamente lente, penalizzando fortemente la proprietà privata.

Per superare questa criticità e riattivare il mercato delle locazioni ordinarie, occorrerebbe introdurre o potenziare — come già fatto in alcune realtà — forme di garanzia integrativa, tutele dirette e agevolazioni a sostegno dei piccoli proprietari.

5_ Diversi compendi immobiliari privati sui quali è prevista la costruzione di abitazioni sono interessati da rumorose occupazioni abusive, alcune in corso da molti anni, per tutti pensiamo agli Orti Urbani di Livorno. Come si contrastano queste occupazioni? Di chi si fa il proprio diritto, in spregio della legalità e a danno di altri cittadini (nello specifico lavoratori e altri creditori di procedura concorsuale in atto, che hanno subito una imponente svalutazione del cespite)?

Credo che in questa fase storica occorra mantenere un solido equilibrio nella gestione di tali dinamiche. Da un lato, le occupazioni abusive sono palesemente illegittime e vanno condannate senza riserve. Dall’altro, sul piano della prevenzione, è fondamentale che le istituzioni pubbliche riescano ad affiancare alla pianificazione urbanistica un reale ascolto delle istanze della collettività e del territorio.

Un approccio preventivo di questo tipo penso sia essenziale per disinnescare sul nascere contrapposizioni acute che rischiano altrimenti di sfociare in problematiche di ordine pubblico e in pesanti contenziosi sociali ed economici.

6_ Sul versante dell’edilizia pubblica, le cose non vanno meglio. Lo stock di case popolari è praticamente fermo, una parte consistente è inutilizzabile per esigenze di manutenzione e adeguamento alle normative, una parte è occupata abusivamente. Non si ascoltano che stanchi impegni a rifinanziare recupero e poche nuove costruzioni attraverso lunghe procedure. Che si deve, che si può fare? È solo questione di risorse? O è la stessa organizzazione delle aziende pubbliche per la casa a impedire che possa esserci una gestione efficiente?

Penso che per affrontare l’emergenza dell’edilizia pubblica non siano più sufficienti gli strumenti tradizionali. La pubblica amministrazione sconta infatti tempistiche procedurali fisiologicamente distanti dai bisogni del territorio, a cui si aggiunge la scarsità di risorse finanziarie rispetto all’ampiezza del patrimonio immobiliare da gestire.

Penso occorra pertanto affiancare ai canali ordinari degli strumenti paralleli e innovativi: ad esempio, una soluzione efficace potrebbe consistere nel destinare fondi pubblici a garanzia dei piccoli proprietari o al finanziamento della ristrutturazione di appartamenti privati, vincolandoli poi alla locazione a prezzi sostenibili.

Questo approccio permetterebbe di intercettare le esigenze della cosiddetta “fascia grigia” della popolazione: cittadini che, pur non rientrando nei parametri ISEE per accedere agli alloggi popolari, non sono comunque in grado di sostenere i prezzi del libero mercato. È necessario quindi superare i soli modelli classici di edilizia residenziale pubblica per introdurre strategie gestionali più flessibili e integrate.

7_ C’è poi la telenovela del recupero a fini abitativi del patrimonio pubblico non residenziale, che investe soprattutto i comuni, sotto pressione per il loro ruolo nell’individuarne le destinazioni d’uso. Si parla moltissimo di riqualificazione, ma la si pratica pochissimo. Quali sono gli ostacoli a farne pratica corrente? E quale potrebbe essere una strategia per una efficace e non episodica politica di riqualificazione urbana, il modello Milano? Quanto possono incidere in materia le nuove regole del piano casa del governo?

Credo che la chiave per rendere la riqualificazione urbana una pratica sistematica e non episodica risieda nella capacità di costruire strumenti di programmazione integrata. Un esempio virtuoso in tal senso è rappresentato dal programma PINQUA, che ha dimostrato come la pianificazione coordinata possa produrre risultati estremamente efficaci sul territorio.

Gli interventi di rigenerazione e recupero del patrimonio pubblico coinvolgono inevitabilmente una molteplicità di soggetti e stakeholders aventi interessi distinti, che necessitano di essere sintetizzati all’interno di un unico quadro programmatorio. Solamente favorendo un’effettiva integrazione tra i diversi attori coinvolti è possibile dare concretezza ai progetti di riqualificazione, evitando che le idee rimangano pure intenzioni teoriche destinate a non trovare applicazione pratica a livello locale.

8_ C’è poi il tema del social housing, ovvero le abitazioni per la c.d. fascia grigia, non tanto povera da poter accedere (teoricamente) alla edilizia pubblica né con reddito tale da poter rivolgersi al mercato privato. Vanno ad assomigliare troppo a ordinari sviluppi immobiliari. Si sconta l’assenza della base sociale rappresentata dai futuri proprietari o inquilini, che era invece assicurata quando interventi, sostanzialmente analoghi, erano realizzati da cooperative di abitazioni con i loro soci. Come potrebbero essere superate le criticità del social housing?

Anche sul tema del social housing, penso che la risposta risieda nell’adozione di una vera e propria programmazione integrata. Un modello di social housing ben strutturato non esclude la partecipazione delle cooperative di abitazione e del mondo cooperativo, ma al contrario può e deve integrarle per recuperare quella dimensione sociale e inclusiva citata nella domanda.

La criticità principale sta nella definizione delle regole amministrative ed edilizie: occorre evitare di privilegiare strumenti orientati esclusivamente a uno sviluppo immobiliare speculativo o scriteriato, puntando invece ad armonizzare le diverse esigenze sociali e di mercato. L’efficacia di questo approccio è dimostrata sul campo: ad esempio, nell’intervento PINQUA sul social housing sviluppato nella nostra realtà, il coinvolgimento diretto del settore cooperativo ha decretato il successo dell’operazione, garantendo un’urbanizzazione sostenibile e vicina ai bisogni reali dei cittadini.

Al contrario, se le operazioni di riqualificazione edilizia vengono lasciate alle sole logiche delle agenzie immobiliari — come accade in certi progetti centrali mascherati da social housing — il rischio concreto è che le soluzioni abitative finiscano per rivolgersi soltanto a fasce di popolazione benestanti, escludendo proprio le famiglie della fascia grigia a cui il servizio dovrebbe essere destinato.

9_ E per mettere i piedi nel piatto, che pensa della questione ex OGR a Firenze? Chi ha consumato suolo per l’abitazione in cui abita si organizza per negare, a chi viene dopo, il beneficio di cui i primi hanno potuto profittare? Qualcuno secoli e secoli fa annunciò “gli ultimi saranno primi” ……ma forse sbagliava.

Pur non entrando nel merito specifico della vicenda, la dinamica evidenziata appare sintomatica di una criticità ricorrente nel nostro Paese. Credo che il problema risieda principalmente in una programmazione urbanistica troppo altalenante e discontinua: l’avvicendamento delle amministrazioni e il repentino mutare delle sensibilità politiche portano frequentemente a interrompere o lasciare a metà i piani di sviluppo territoriali.

In questo contesto, l’azione politica finisce per essere trascinata dalle rivendicazioni e dagli interessi contingenti di specifiche categorie o gruppi sociali, generando contrapposizioni acute che finiscono per tradursi in vere e proprie guerre tra generazioni.

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