IL PROBLEMA DELLA CASA OGGI: LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI – [6] SIMONA RICCIO

1_ Quali sono i fattori che muovono la domanda di abitazioni, in proprietà come in affitto? Operano in modo omogeneo a livello regionale o si manifestano più acutamente in alcune realtà rispetto ad altre?

Come Filca Cisl consideriamo da tempo la questione dell’abitare una vera emergenza nazionale. Per questo abbiamo accolto positivamente l’introduzione del Piano Casa, ritenendolo un passo atteso e necessario, che dovrà essere concepito non come un investimento singolo, ma come un complesso insieme di azioni che tiene anche conto della situazione concreta dei territori.

Il settore delle costruzioni rappresenta in Toscana circa un quarto dell’occupazione industriale complessiva e contribuisce per circa l’11% al PIL regionale. In termini di addetti conta circa 45.830 lavoratori iscritti nelle casse edili e oltre 9.000 imprese, pertanto è un settore che costituisce uno dei principali fattori di sviluppo produttivo e occupazionale per il nostro territorio regionale. Nella nostra regione circa 200.000 famiglie vivono in condizioni di disagio abitativo di cui circa 37.000 in emergenza abitativa grave. In questo quadro pensiamo che il tema della casa sia un tema molto sensibile per i lavoratori e per le famiglie.

Il tema dell’abitare è collegato alla sua crisi, al cosiddetto disagio abitativo. In Toscana, l’indice di accessibilità alla casa (affordability cioè il peso dei costi abitativi rispetto ai redditi) è sceso a 96,1 nel 2024 (sotto la soglia di equilibrio pari a 100), evidenziando una crescente crisi abitativa, costi crescenti e scarsa offerta accessibile. A fronte di una crescita contenuta dei redditi e l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, sempre più giovani, famiglie monoreddito e lavoratori e lavoratrici precari sono i più esposti al rischio di esclusione dal mercato dell’acquisto.

I fattori alla base della domanda abitativa, in particolare in Toscana, sono legati a diverse motivazioni: un progressivo invecchiamento demografico che riduce le nascite, contrapposto a un forte disagio sociale ed economico legato ai costi degli affitti e delle compravendite. La natalità è ai minimi storici (5,7 nati per mille abitanti). Questo si traduce in famiglie sempre più piccole o composte da single, aumentando la richiesta di alloggi di dimensioni ridotte (bilocali e trilocali) rispetto al passato, che siano di proprietà o in affitto.

La Toscana resta comunque una regione di proprietari (il 72% possiede la casa in cui vive), mentre il 19% risiede in affitto. Tuttavia, negli ultimi tre anni, dopo un segno positivo post covid, le compravendite hanno subito una forte contrazione (-13,9%) a causa dell’aumento dei tassi d’interesse sui mutui.

La domanda abitativa varia in base alla tipologia delle città, in particolare quelle a vocazione turistica, che hanno richieste di affitti brevi e quelle prettamente universitarie, che richiedono pertanto affitti a canone agevolato per studenti come Firenze, Siena e Pisa. Abbiamo poi un evidente crescita dei prezzi, a fronte della domanda, nelle province costiere e ad alta attrattività turistica (Firenze e Lucca in testa).

2_ Che tipo di abitazione cercano gli acquirenti? E per quale esigenza, residenza stabile come per necessità transitoria per studio o lavoro? È ancora presente l’acquisto come forma di investimento rispetto al tradizionale conto in banca o ai buoni del tesoro? 

Le esigenze abitative variano, come detto, in base anche al contesto sociale e territoriale. La crescita esponenziale degli affitti brevi per turisti, costituiscono oggi una fonte di reddito, una nuova forma di investimento per i proprietari rispetto alle forme tradizionali di investimento finanziarie. Infatti si parla da tempo di ‘rentiers’, coloro che decidono di ‘vivere di rendita’, facendo fruttare il patrimonio personale investendo in proprietà immobiliari. D’altro canto, la questione relativa agli affitti brevi erode la disponibilità di alloggi in vendita e affitto per la popolazione residente.

L’acquisto resta comunque ancora una forma di investimento tradizionale che, soprattutto dopo la pandemia, ha visto una fase di ripresa (anche se oggi attenuata), a fronte di nuove esigenze, come quello di ambienti dedicati allo smart working. Si è osservata una maggiore attenzione verso l’acquisto in aree periferiche, comuni di provincia o piccoli borghi, alla ricerca di una migliore qualità della vita e di prezzi al metro quadro più accessibili rispetto ai grandi centri urbani.

Sulle residenze per studenti che registrano forti criticità, va segnalato che la crisi degli studentati ha due facce, entrambe riconducibili alle responsabilità del settore pubblico: da una parte residenze universitarie pubbliche che continuano a fare i conti con manutenzione carente e servizi inadeguati, dall’altra una gestione degli studentati privati, in capo molto spesso a fondi immobiliari, sulla quale emergono interrogativi per la scarsità dei controlli.

In questo contesto, il service housing, ovvero l’offerta di abitazioni a canoni calmierati, destinate ai lavoratori e studenti, potrebbe rappresentare una leva strategica per favorire la mobilità, ridurre gli squilibri osservati nel mercato del lavoro e garantire la sostenibilità degli affitti ai gruppi di lavoratori e studenti, più esposti alla pressione abitativa. 

3_ Sul versante dell’offerta, è evidentissimo il calo delle nuove costruzioni da parte dei privati, in ossequio ad un ideologico consumo zero di suolo nei piani urbanistici.  È un tabù ormai insuperabile o si possono coniugare edificazione nuova e miglioramento ambientale? E come? Anche il Sindaco di New York, nel suo programma per il contrasto dell’emergenza abitativa, accanto al recupero di immobili esistenti, prevede 200.000 nuove abitazioni. E se lo dice lui…

Gli interventi prioritari non devono consistere soltanto nella realizzazione di nuove costruzioni, ma devono essere centrali il recupero e la rigenerazione dell’esistente con attenzione particolare agli alloggi di edilizia sociale da destinare alla locazione a canone agevolato e incentivare in modo strutturale la demolizione e la successiva ricostruzione nelle zone periferiche e degradate.

L’obiettivo deve essere quello di un netto miglioramento di sicurezza, efficienza energetica, qualità architettonica, sostenibilità sociale.

Il patrimonio immobiliare è vecchio e necessita di interventi di ristrutturazione. I dati Eurostat parlano chiaro: la maggior parte degli edifici è stata costruita prima del 1980. Il 64% degli edifici non rispetta le norme antisismiche, con rischi maggiori nelle aree più esposte.

La normativa del nostro settore negli ultimi anni si sta concentrando sempre più sugli interventi infrastrutturali di rigenerazione urbana, puntando ad azioni di riqualificazione del patrimonio edilizio e alla riduzione del consumo di suolo. Ma bisogna sempre più indirizzare gli interventi a favore delle aree periferiche densamente abitate e più degradate.

4_ Quanto pesa, nella scelta dei piccoli proprietari di destinare l’abitazione ad affitti brevi per turisti, la paura che, per la lentezza delle procedure di sfratto sia per morosità che per esigenze personali del proprietario, servano anni ed anni per riacquisirne la piena disponibilità, mentre corrono tasse e spese condominiali?

Quando casa, affitto, mutuo, spese e utenze assorbono una quota troppo alta del reddito disponibile, l’abitare diventa fattore di vulnerabilità sociale anche per chi lavora. L’indice dei canoni di locazione è cresciuto del 10% negli ultimi anni e la difficoltà nel sostenere i costi di locazione è confermata dall’alto numero di provvedimenti di sfratto. Per questo gli affitti brevi sono diventati una fonte di reddito a breve termine, molto remunerativa e unica alternativa percepita come “sicura” per far fruttare il proprio patrimonio immobiliare senza il rischio di perderne il controllo.

A fronte dell’abuso degli affitti turistici e per combattere quindi le storture del mercato, bisogna riportare le case sul mercato residenziale privato con interventi e politiche pubbliche, ponendo un freno alla diffusione delle locazioni brevi nei territori sotto pressione abitativa.

5_ Diversi compendi immobiliari privati sui quali è prevista la costruzione di abitazioni sono interessati da rumorose occupazioni abusive, alcune in corso da molti anni, per tutti pensiamo agli Orti Urbani di Livorno. Come si contrastano queste occupazioni? Di chi si fa il proprio diritto, in spregio della legalità e a danno di altri cittadini (nello specifico lavoratori e altri creditori di procedura concorsuale in atto, che hanno subito una imponente svalutazione del cespite)?

Queste situazioni dimostrano che solo attraverso la partecipazione della comunità agli interventi di recupero del patrimonio esistente e alle scelte dell’amministrazione pubblica, si possono sviluppare percorsi condivisi, rispondere alle esigenze della collettività, dell’interesse del privato e del territorio.

È necessario attuare la piena informazione sui contenuti dei progetti, anche attraverso la predisposizione di portali web informativi e forme di dibattito pubblico.

La partecipazione strutturata agli interventi da fare sul territorio, permetterebbe di costruire un patto per la rigenerazione urbana, capace di rafforzare il tessuto sociale, ridurre le disuguaglianze, migliorare la qualità della vita nelle città, nel rispetto della legalità e del bene comune di tutta la collettività.

6_ Sul versante dell’edilizia pubblica, le cose non vanno meglio. Lo stock di case popolari è praticamente fermo, una parte consistente è inutilizzabile per esigenze di manutenzione e adeguamento alle normative, una parte è occupata abusivamente. Non si ascoltano che stanchi impegni a rifinanziare recupero e poche nuove costruzioni attraverso lunghe procedure. Che si deve, che si può fare? È solo questione di risorse? O è la stessa organizzazione delle aziende pubbliche per la casa a impedire che possa esserci una gestione efficiente?

Recuperare gli alloggi di edilizia residenziale pubblica attualmente non assegnabili e associare interventi mirati al contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, è quello che come Filca Cisl auspichiamo.

In tale contesto,  riteniamo importante la previsione di una partecipazione del privato. Noi abbiamo sempre ritenuto il partenariato pubblico-privato una opportunità da utilizzare al meglio. Il capitolo delle risorse e degli investimenti è cruciale: i soli fondi europei non basteranno. Saranno necessari: Investimenti pubblici e privati strutturati. Politiche fiscali stabili e mirate. Sarebbe opportuno prevedere alcune misure come ad es. quella di promuovere specifici programmi nelle aree di edilizia residenziale pubblica (ERP), anche con interventi complessi di demolizione e ricostruzione, abbinati a specifici piani di housing provvisorio, con particolare riguardo alle periferie e alle aree di maggiore disagio sociale, prevedendo la concessione di specifici incentivi di natura fiscale, in anticipazione, per gli interventi di rigenerazione residenziale pubblica (ERP) e per le aree limitrofe definite, anche a copertura totale dell’intervento.

7_ c’è poi la telenovela del recupero a fini abitativi del patrimonio pubblico non residenziale, che investe soprattutto i comuni, sotto pressione per il loro ruolo nell’individuarne le destinazioni d’uso. Si parla moltissimo di riqualificazione, ma la si pratica pochissimo. Quali sono gli ostacoli a farne pratica corrente? E quale potrebbe essere una strategia per una efficace e non episodica politica di riqualificazione urbana, il modello Milano? Quanto possono incidere in materia le nuove regole del piano casa del governo?

Gli interventi connessi alla rigenerazione urbana devono essere influenzati dallo stato del patrimonio e dalla condizione degli stessi: la priorità deve essere data obbligatoriamente agli interventi connessi alla messa in sicurezza, rispetto anche alle condizioni territoriali degli immobili, in particolar modo sulla prevenzione sismica e sul rischio idrogeologico.

La rigenerazione urbana non può più essere considerata come la ristrutturazione di un’area; è, invece, un processo continuo volto al mantenimento costante degli standard di qualità e sostenibilità. Per questo è fondamentale la governance delle fonti di finanziamento ma è anche importante che la struttura delle relazioni e delle responsabilità creata dall’impianto sia chiara.

La prima domanda che ci poniamo come Filca Cisl non è: che cosa costruiamo? ma È: quale città produciamo? E per chi? Quando si parla di rigenerazione urbana bisogna cominciare dalla casa. Dalla possibilità concreta di abitare vicino ai luoghi del lavoro, dello studio, della cura e delle relazioni. Una città in cui chi lavora non può permettersi di vivere non è efficiente, per quanto dinamica possa sembrare. È una città che consuma persone, tempo, reddito ed energia. La casa non è una voce laterale delle politiche urbane: è l’infrastruttura fondamentale della cittadinanza.

Senza un’offerta abitativa accessibile, patrimonio pubblico e regole sugli affitti e sulla rendita, ogni trasformazione rischia di aumentare il valore degli immobili e diminuire quello sociale dei luoghi. La rigenerazione riguarda il lavoro. Non esiste qualità urbana senza qualità del lavoro che la realizza. Dietro ogni edificio recuperato, ogni scuola messa in sicurezza, ogni infrastruttura e ogni spazio pubblico restituito ci sono competenze, imprese, progettisti, tecnici, operai e artigiani. Ci sono cantieri nei quali si misurano sicurezza, legalità, formazione, innovazione e responsabilità. Non possiamo celebrare la sostenibilità di un’opera ignorando le condizioni in cui è stata costruita. Formazione e qualificazione della manodopera, fondamentale per garantire qualità e sicurezza nei cantieri.

Per la governance del Piano Casa serve una struttura di gestione chiara ed efficace con due livelli di azione: il territorio, con l’individuazione delle aree più urgenti; lo Stato, che deve garantire una regia nazionale per indirizzare e qualificare la spesa pubblica.

Proprio riconoscendo al territorio la sua peculiare specificità e capacità nell’interfacciarsi anche con gli attori presenti localmente, la struttura nazionale avrà la possibilità di indirizzare i fondi verso i piani richiesti localmente: le comunità locali, attraverso la Regione, potranno presentare i piani in base alle necessità più stringenti sul loro territorio. La struttura nazionale, quindi, potrà incentivare e garantire il rifinanziamento annuale per gli interventi di rigenerazione.

8_ C’è poi il tema del social housing, ovvero le abitazioni per la c.d. fascia grigia, non tanto povera da poter accedere (teoricamente) alla edilizia pubblica né con reddito tale da poter rivolgersi al mercato privato. Vanno ad assomigliare troppo a ordinari sviluppi immobiliari. Si sconta l’assenza della base sociale rappresentata dai futuri proprietari o inquilini, che era invece assicurata quando interventi, sostanzialmente analoghi, erano realizzati da cooperative di abitazioni con i loro soci.  Come potrebbero essere superate le criticità del social housing?

Se da un lato gli investimenti in ambito abitativo premiano i fondi immobiliari destinati al patrimonio residenziale privato per una residenzialità temporanea, come gli studentati, dall’altro le risorse per l’edilizia pubblica sono da tempo azzerate, sia in termini di investimento in nuove costruzioni sia in forme di supporto attraverso i sussidi. Per questo il disagio abitativo si estende alla c.d. fascia grigia, coloro cioè che non hanno i requisiti per accedere alla casa pubblica ma nello stesso tempo non riescono ad affacciarsi al mercato privato.

È il territorio il punto di partenza per affrontare il disagio abitativo, coinvolgendo i comuni, associazioni e investitori istituzionali locali che agiscano secondo un modello di finanziamento, come appunto il Partneriato Pubblico- Privato. Solo così possiamo individuare le sperimentazioni e le pratiche più collaborative, affrontare il bisogno abitativo garantendo anche la sua sostenibilità economico-finanziaria.

9_ E per mettere i piedi nel piatto, che pensa della questione ex OGR a Firenze? Chi ha consumato suolo per l’abitazione in cui abita si organizza per negare, a chi viene dopo, il beneficio di cui i primi hanno potuto profittare? Qualcuno secoli e secoli fa annunciò “gli ultimi saranno primi” ……ma forse sbagliava.

Come già evidenziato, la partecipazione della collettività a piani di sviluppo di alcune aree con conseguenti investimenti pubblici o privati, può rappresentare uno strumento utile per indirizzare al meglio i progetti, nell’interesse della città e del privato.

Ad es. la predisposizione di portali web informativi favorirebbe la trasparenza del progetto, con tutte le informazioni recepite dai sistemi di monitoraggio degli interventi, anche relativi allo stato manutentivo e di utilizzo del patrimonio rigenerato. Condividere, dibattere e decidere insieme è possibile, in un percorso di partecipazione nell’interesse del bene comune ex ante e non ex post.

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