Tra la lentezza degli sfratti che pesa moltissimo nel ridurre l’offerta di abitazioni in affitto e la necessità di attuare l’intervento sulle ex GR, contro una città dove molti avvertono come una tragedia ogni possibile cambiamento, incuranti di lasciare a topi e piccioni spazi importanti, con l’invito a impegnarsi per l’attuazione del piano casa del governo.
1_ Quali sono i fattori che muovono la domanda di abitazioni, in proprietà come in affitto? Operano in modo omogeneo a livello regionale o si manifestano più acutamente in alcune realtà rispetto ad altre?
C’è una enorme differenza tra le varie aree: in Toscana mentre la montagna e le periferie prive di attrattiva sono poco interessanti per l’investimento o la residenza, le località in espansione o turistiche attraggono investimenti e desiderio di abitare. Nei centri storici delle città è sempre più difficile trovare una abitazione, a meno che non si disponga di cifre considerevoli.
2_ Che tipo di abitazione cercano gli acquirenti? E per quale esigenza, residenza stabile come per necessità transitoria per studio o lavoro? È ancora presente l’acquisto come forma di investimento rispetto al tradizionale conto in banca o ai buoni del tesoro?
Il mattone attira sempre nel nostro paese, come residenza o come investimento. In alcune città, come Firenze, chi ha la fortuna di possedere un patrimonio immobiliare ci può vivere di rendita; che ha denaro da investire ha molti modi per metterlo a frutto grazie al possesso di edifici e abitazioni.
3_ Sul versante dell’offerta, è evidentissimo il calo delle nuove costruzioni da parte dei privati, in ossequio ad un ideologico consumo zero di suolo nei piani urbanistici. È un tabù ormai insuperabile o si possono coniugare edificazione nuova e miglioramento ambientale? E come? Anche il Sindaco di New York, nel suo programma per il contrasto dell’emergenza abitativa, accanto al recupero di immobili esistenti, prevede 200.000 nuove abitazioni. E se lo dice lui…
Dipende dalle aree: alcune sono ormai veramente sature (come a Firenze città) ed è logico pensare a operazioni di demolizione e ricostruzione, soprattutto tenendo presente la cattiva qualità di molte abitazioni; in altre zone si potrebbe ragionevolmente pensare a nuovi quartieri con spiccate caratteristiche di sostenibilità, come già è avvenuto in molte località europee ed italiane (Milano, Trento, Modena, Bolzano, tra gli altri).
4_ Quanto pesa, nella scelta dei piccoli proprietari di destinare l’abitazione ad affitti brevi per turisti, la paura che, per la lentezza delle procedure di sfratto sia per morosità che per esigenze personali del proprietario, servano anni ed anni per riacquisirne la piena disponibilità, mentre corrono tasse e spese condominiali?
Pesa molto, forse moltissimo.
5_ Diversi compendi immobiliari privati sui quali è prevista la costruzione di abitazioni sono interessati da rumorose occupazioni abusive, alcune in corso da molti anni. Come si contrastano queste occupazioni?
6_ Sul versante dell’edilizia pubblica, le cose non vanno meglio. Lo stock di case popolari è praticamente fermo, una parte consistente è inutilizzabile per esigenze di manutenzione e adeguamento alle normative, una parte è occupata abusivamente.
Le domande 5 e 6 sono strettamente collegate. Se da un lato non ci può essere nessuna tolleranza per le occupazioni abusive, vanno però previste quote crescenti di abitazioni popolari a prezzo calmierato. Occorre una iniziativa nazionale decisa e chiara in termini di investimenti, regole di gestione e sostenibilità delle nuove costruzioni. A Firenze abbiamo esempi eccellenti, come le case in legno in classe A costruite sul Viale Giannotti, che però sono quantitativamente insufficienti.
7_ c’è poi la telenovela del recupero a fini abitativi del patrimonio pubblico non residenziale, che investe soprattutto i comuni, sotto pressione per il loro ruolo nell’individuarne le destinazioni d’uso. Si parla moltissimo di riqualificazione, ma la si pratica pochissimo. Quali sono gli ostacoli a farne pratica corrente? E quale potrebbe essere una strategia per una efficace e non episodica politica di riqualificazione urbana, il modello Milano? Quanto possono incidere in materia le nuove regole del piano casa del governo?
Il piano casa presentato dal governo può essere un passo efficace, ma richiede la collaborazione attiva di tutte le istituzioni presenti sul territorio. In Italia uno dei problemi ricorrenti è la incapacità di fare sistema, e non so se in questo caso ci possa essere la capacità di muoversi diversamente.
8_ C’è poi il tema del social housing, ovvero le abitazioni per la c.d. fascia grigia, non tanto povera da poter accedere (teoricamente) alla edilizia pubblica né con reddito tale da poter rivolgersi al mercato privato. Vanno ad assomigliare troppo a ordinari sviluppi immobiliari. Si sconta l’assenza della base sociale rappresentata dai futuri proprietari o inquilini, che era invece assicurata quando interventi, sostanzialmente analoghi, erano realizzati da cooperative di abitazioni con i loro soci. Come potrebbero essere superate le criticità del social housing?
Mi sembra che sia da prendere in seria considerazione il piano casa del governo, che poggia su tre pilastri:
1] Il primo pilastro prevede un programma straordinario di interventi per il recupero e la manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo del programma è recuperare e rendere disponibili circa 60 mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione e rifacimento degli impianti essenziali. Inoltre, si realizzerà un programma di riscatto di immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, per la locazione a lunga durata con la facoltà di riscatto predefinita.
2] Il secondo pilastro del Piano prevede la concentrazione delle risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. Nell’ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento. Complessivamente, le risorse pubbliche messe a disposizione dell’intervento sono pari a oltre dieci miliardi di euro.
3] Il terzo pilastro crea le condizioni per attivare gli investimenti privati nell’attuazione del Piano Casa, con l’obiettivo prioritario di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati. Si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori e si prevede, tra l’altro, per gli investimenti superiori al miliardo di euro, la nomina di un Commissario straordinario che dovrà rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. A fronte di tali semplificazioni, il privato dovrà in cambio garantire, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato. Le procedure semplificate e accelerate saranno applicate esclusivamente alla quota di alloggi di edilizia integrata, mentre sulla restante quota si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria.
9_ E per mettere i piedi nel piatto, che pensa della questione ex OGR a Firenze? Chi ha consumato suolo per l’abitazione in cui abita si organizza per negare, a chi viene dopo, il beneficio di cui i primi hanno potuto profittare? Qualcuno secoli e secoli fa annunciò “gli ultimi saranno primi”……ma forse sbagliava.
Il piano per costruire nella ex OGR va portato avanti. Uno dei motivi della decadenza della città è l’immobilismo a tutti i livelli, di cui è protagonista assoluta la Sovrintendenza (che ha già tagliato il 30% delle volumetrie del progetto) affiancata da politici opportunisti e dagli onnipresenti comitati, in genere formati da poche persone però sostenutissime dai media.
Se penso che la Sovrintendenza ha già imposto il vincolo su 3mila mq perché testimonianze dell’archeologia industriale si rafforza in me la convinzione che la Sovrintendenza dovrebbe essere esclusa dai processi decisionali di questo tipo.
Il fallimento clamoroso dell’operazione di “Archeologia Industriale” presso le ex officine Galileo, le manovre eterne e costosissime su Sant’Orsola, e molti altri episodi del genere pesano sulla città come un macigno, e a quanto pare non hanno insegnato niente a nessuno.
In città molti vivono di rendita, e avvertono ogni possibile cambiamento come una tragedia personale, incuranti di lasciare a topi e piccioni spazi importanti. Se continuano a dettare legge non andremo da nessuna parte, e ci dovremo rassegnare a una triste decadenza.
Ovviamente sono dalla parte opposta, e vorrei una città vivace e accogliente.
…
E DAJE CHE OGGI CI DIVERTIAMO!
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