IL PROBLEMA DELLA CASA OGGI: LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI – [2] MARCO BERNARDI

1] Quali sono i fattori che muovono la domanda di abitazioni, in proprietà come in affitto? Operano in modo omogeneo a livello regionale o si manifestano più acutamente in alcune realtà rispetto ad altre?

I fattori potrebbero essere sempre gli stessi. “Sicurezza fisica”: vale a direun riparo per difendersi dalle intemperie e proteggersi dalle possibili minacce esterne; un “rifugio psicologico”: un luogo dove potersi rilassare, ricaricare le energie e staccare dalle pressioni sociali; “Identità, relazioni umane e appartenenza”: la casa rappresenta un luogo personale che riflette la propria storia, il proprio status e il legame con la famiglia o la comunità. Un luogo che ti consenta di giocare, amare, studiare, crescere, curarsi, sognare, progettare il proprio futuro.

Il fattore motore di tutto quindi è quello di poter vivere e far vivere.

Diverso è come tale complessiva esigenza primaria, diversamente dal passato può essere declinata.

L’invecchiamento della popolazione, la riduzione della dimensione media dei nuclei familiari, la crescita delle famiglie unipersonali e i flussi migratori influenzano il numero e la tipologia degli alloggi richiesti.

Poli universitari, distretti produttivi, servizi sanitari e amministrativi attraggono studenti, ricercatori e lavoratori. In questo caso la domanda risulta spesso orientata all’affitto, soprattutto per chi si trasferisce per periodi limitati, o non dispone delle risorse necessarie per acquistare.

Accessibilità ferroviaria e stradale, servizi scolastici e sanitari, qualità ambientale e prossimità ai luoghi di lavoro influenzano ovviamente la localizzazione della domanda. I collegamenti con le città capoluogo e altri maggiori poli possono sostenere la domanda anche nei comuni esterni ai centri principali.

Un dato significativo riguarda il disagio abitativo legato agli affitti. Secondo le evidenze del rapporto regionale “Abitare in Toscana 2025”, nel 2024 i Comuni toscani hanno ricevuto 21.142 domande per il Fondo sociale per l’affitto, di cui 16.671 valide. Il fabbisogno economico espresso superava 43,7 milioni di euro, a fronte di circa 14,3 milioni di risorse disponibili; la copertura media del fabbisogno risultava pari a circa il 23%.

Questi numeri evidenziano una distinzione fondamentale: il problema abitativo non riguarda esclusivamente la mancanza fisica di case, ma anche la possibilità economica e finanziaria di accedere agli alloggi disponibili e mantenerli nel tempo.

2] Che tipo di abitazione cercano gli acquirenti? E per quale esigenza, residenza stabile come per necessità transitoria per studio o lavoro? È ancora presente l’acquisto come forma di investimento rispetto al tradizionale conto in banca o ai buoni del tesoro? 

La fotografia del mercato toscano aiuta a precisare la tipologia di abitazione richiesta: a questo proposito cito ancora Il XIV Rapporto Abitare in Toscana 2025 che rileva come nel 2024 le compravendite si siano mantenute sostanzialmente stabili rispetto al 2023 (-0,5%). Gli scambi hanno riguardato soprattutto abitazioni di 50-85 m², seguite da quelle di 85-115 m². Questo dato suggerisce un peso significativo delle abitazioni di dimensione medio-piccola, anche se non consente, da solo, di identificare le motivazioni degli acquirenti.

Le caratteristiche ricercate cambiano in funzione della finalità dell’acquisto:

• Prima casa e residenza stabile: appartamenti di dimensioni medio-piccole per giovani e coppie, oppure abitazioni più ampie per famiglie, con attenzione al prezzo complessivo, all’efficienza energetica, ai servizi e ai collegamenti con il lavoro. L’efficienza energetica assume poi sempre più un criterio preso in considerazione.
• Trasferimento per studio o lavoro: appartamenti piccoli, stanze o immobili vicini a università, ospedali, uffici e poli produttivi. In questo segmento la locazione è spesso preferita, ma l’acquisto può interessare famiglie che intendono mantenere l’immobile per più anni o utilizzarlo per un figlio studente.
• Seconda casa e uso turistico: abitazioni in centri storici, località costiere e borghi di pregio, selezionate in base alla qualità del contesto, alla facilità di gestione e alla possibilità di utilizzo personale.
• Acquisto per investimento: immobili che possono generare reddito da locazione o conservare valore nel tempo, con particolare attenzione alla domanda locale, ai costi di manutenzione e alla regolamentazione degli affitti.

Un’ ultima considerazione: gli acquirenti cercano un’abitazione in base a quello che il mercato, o lo stato sociale mette a disposizione ma anche all’idea di casa a cui siamo stati sempre abituati ad immaginare.

In Toscana come nel resto dell’Italia fatica a prendere campo il Co-Housing (la co-abitazione) al contrario dei paesi del nord Europa.

Se il fine è quello di ricercare un’abitazione per soddisfare i bisogni “primari”, come affrontato nella prima domanda, (bisogni che sono gli stessi in Toscana come in Danimarca), magari possiamo provare seriamente ad individuare mezzi diversi da quelli tradizionali e importare esempi virtuosi già collaudati.

3] Sul versante dell’offerta, è evidentissimo il calo delle nuove costruzioni da parte dei privati, in ossequio ad un ideologico consumo zero di suolo nei piani urbanistici.  È un tabù ormai insuperabile o si possono coniugare edificazione nuova e miglioramento ambientale? E come? Anche il Sindaco di New York, nel suo programma per il contrasto dell’emergenza abitativa, accanto al recupero di immobili esistenti, prevede 200.000 nuove abitazioni. E se lo dice lui…

Il calo dell’edilizia residenziale privata pone una questione centrale per le politiche abitative: è possibile aumentare l’offerta di case senza compromettere la tutela del territorio e la qualità ambientale? La risposta è sì, a condizione di superare la contrapposizione rigida tra nuova edificazione e sostenibilità, valutando dove, come e con quali effetti si costruisce.

Definire ideologica la politica del “consumo zero” è un approccio non condivisibile perché ritengo sia oggettivamente non rendersi conto della realtà dei nostri territori.

Il punto di partenza è riconoscere due esigenze entrambe legittime: da un lato, contenere l’espansione urbana indiscriminata, proteggere il paesaggio toscano, preservare le aree agricole e ridurre il rischio idrogeologico; dall’altro, rendere disponibili abitazioni adeguate a prezzi compatibili con i redditi delle famiglie.

Il cosiddetto consumo di suolo zero non dovrebbe essere considerato come una castrazione all’imprenditoria, né essere interpretato come un divieto assoluto di qualsiasi nuova costruzione, indipendentemente dal contesto.

Può invece rappresentare un obiettivo di lungo periodo da perseguire attraverso una gerarchia di interventi: riuso del patrimonio esistente, rigenerazione delle aree già urbanizzate e, soltanto dove necessario e dopo un’attenta valutazione, nuove edificazioni in aree idonee.

Questa distinzione è importante soprattutto in Toscana, dove il valore del paesaggio e del patrimonio storico costituisce una risorsa ambientale, culturale ed economica, ma dove esistono anche città dinamiche nelle quali la scarsità di abitazioni accessibili rischia di allontanare lavoratori, giovani e famiglie.

La necessità di contenere il consumo di suolo è concreta e documentata, ma i dati suggeriscono di affrontare il tema con precisione, distinguendo la nuova edificazione dalla trasformazione di aree già urbanizzate.

Secondo ARPAT, sulla base del rapporto SNPA 2025, al 2024 il suolo consumato in Toscana ammontava a circa 142.096 ettari, pari al 6,20% del territorio regionale, contro il 7,17% della media nazionale. Tra il 2023 e il 2024 il consumo netto è aumentato di circa 265 ettari. Le differenze provinciali sono considerevoli: Prato, Pistoia e Livorno presentano percentuali di suolo consumato superiori alla media regionale.

Questi dati suggeriscono due considerazioni.

• La tutela del suolo deve rimanere un obiettivo prioritario, soprattutto nei territori già fortemente urbanizzati, nelle aree agricole di pregio e soprattutto nelle zone esposte a rischi idraulici o idrogeologici.
• Un obiettivo regionale di contenimento del consumo di suolo non implica necessariamente che ogni comune debba adottare le stesse soluzioni: le esigenze di un’area metropolitana con una domanda abitativa elevata sono diverse da quelle di un comune interno in declino demografico.

Occorre quindi evitare una semplificazione: la riduzione delle nuove costruzioni private non può essere attribuita esclusivamente ai vincoli urbanistici. Incidono anche il costo dei terreni e dei materiali, i tassi di interesse, la disponibilità di finanziamenti, i tempi autorizzativi, la redditività degli interventi e l’incertezza della domanda.

Quanto poi riguardo al sindaco Mandani di New York il riferimento è particolarmente interessante. Il 26 ha presentato il piano Block by Block: The Housing Plan for a New Era, che prevede 200.000 nuove abitazioni a prezzi accessibili. Il programma è accompagnato da un investimento comunale di 22 miliardi di dollari nei successivi cinque anni e da interventi per accelerare le procedure, riformare le regole urbanistiche e utilizzare meglio le aree pubbliche.

Non conosco nel dettaglio il programma in ogni suo aspetto ma quello ritengo interessante, e che il suo approccio mette in discussione proprio il principio che la tutela ambientale e l’aumento dell’offerta abitativa siano necessariamente incompatibili.

È un approccio integrato, nel quale l’edificazione non viene considerata un obiettivo in sé, ma soltanto uno degli strumenti per rispondere al fabbisogno abitativo.

4] Quanto pesa, nella scelta dei piccoli proprietari di destinare l’abitazione ad affitti brevi per turisti, la paura che, per la lentezza delle procedure di sfratto sia per morosità che per esigenze personali del proprietario, servano anni ed anni per riacquisirne la piena disponibilità, mentre corrono tasse e spese condominiali?

La vocazione turistica della Toscana come del resto d’Italia, particolarmente evidente nelle città d’arte, nelle località costiere e nelle campagne di pregio, sostiene la domanda sempre più in crescita di immobili per investimento e soggiorni temporanei. È ormai evidente che tale fenomeno, sfuggito al controllo, necessita di un’adeguata regolamentazione, anche laddove non ha ancora prodotto i disastri che sono sotto gli occhi di tutti.

Il problema non è la scelta dei piccoli proprietari di destinare la loro casa (prima, o seconda) ad affitti brevi, ma la speculazione attuata dai grandi gruppi immobiliari.

Sedicenti “riformisti o liberal democratici” affermano che la soluzione al problema sta nel ricorrere in ogni caso al libero mercato perché alla fine risolve il problema, quando si fa finta di non capire che questa soluzione, forse è proprio la principale causa che ha prodotto le iniquità che stiamo vivendo.

Un vero riformista, a mio avviso, non propone sempre – e comunque – le stesse ricette ma, proprio perché riformista, pensa costantemente di migliorare il presente per un futuro migliore, non per sé stesso, ma per l’intera società.

Una casa “residenziale” destinata per brevi periodi a locazione turistica può risolvere il bisogno di una persona o di una famiglia senza danneggiare il contesto sociale della città, quindi ben venga; ma se un gruppo immobiliare, o un sistema organizzato di piccoli proprietari trasforma le abitazioni residenziali in turistiche, ciò configura un vero e proprio cambio di destinazione d’uso di comparti di città. Non più residenze quindi, ma alberghi.

Abbiamo tutti ascoltato appelli di ex ministri: la casa, comprata con i miei soldi onestamente guadagnati, è mia e ci posso fare quello che voglio. Se una persona compra o eredita un’abitazione o un negozio, o un garage, non ha il diritto di trasformare il proprio bene in qualcos’altro. Hai comprato un negozio: non lo puoi trasformare in albergo senza l’approvazione della Comunità.

Abbiamo dovuto poi assistere all’approvazione del decreto cosiddetto “Salva Casa”, che semmai deve essere considerato un altro tassello finalizzato al liberismo sfrenato e di conseguenza alla distruzione del tessuto sociale delle Città. Con l’abbassamento dei minimi delle superfici a 20 mq per l’idoneità alloggiativa, insieme all’abbassamento dell’altezza minima a 2,40 ml delle stanze, in pratica si è dato via libera alla trasformazione di garage, magazzini e piccoli negozi di quartiere in B&B, o abitazioni di scadente qualità da mettere sul mercato, con l’inevitabile conseguenza dell’aumento dei prezzi della “case vere”.

I cambi di destinazioni d’uso comportano modifiche all’assetto dei servizi ed infatti sono soggette al pagamento di oneri di urbanizzazione, laddove tali modifiche sono consentite dagli strumenti urbanistici approvati dalla Comunità.

Se il libero mercato non viene regolamentato il liberismo si trasforma in “iper-liberismo” che come noto è un modello di potere: la capacità economica e finanziaria non può – in nessun caso –  orientare l’opinione pubblica e le decisioni collettive.

5] Diversi compendi immobiliari privati sui quali è prevista la costruzione di abitazioni sono interessati da rumorose occupazioni abusive, alcune in corso da molti anni, per tutti pensiamo agli Orti Urbani di Livorno. Come si contrastano queste occupazioni? Di chi si fa il proprio diritto, in spregio della legalità e a danno di altri cittadini (nello specifico lavoratori e altri creditori di procedura concorsuale in atto, che hanno subito una imponente svalutazione del cespite)?

Uno dei pilastri su cui deve fondarsi una democrazia è la certezza del diritto e pertanto l’occupazione abusiva e sempre una ferita per la città. Un’occupazione abusiva, compiuta da una singola persona o da un gruppo organizzato, quasi sempre è mossa da esigenze o rivendicazioni che, ritenute giuste o sbagliate, la Comunità non può ignorare. Da qui l’obbligo della stessa Comunità di fornire risposte che salvaguardino il benessere collettivo e i diritti delle singole persone.

6] Sul versante dell’edilizia pubblica, le cose non vanno meglio. Lo stock di case popolari è praticamente fermo, una parte consistente è inutilizzabile per esigenze di manutenzione e adeguamento alle normative, una parte è occupata abusivamente. Non si ascoltano che stanchi impegni a rifinanziare recupero e poche nuove costruzioni attraverso lunghe procedure. Che si deve, che si può fare? È solo questione di risorse? O è la stessa organizzazione delle aziende pubbliche per la casa a impedire che possa esserci una gestione efficiente?

L’edilizia pubblica è stata abbandonata nel 1973 con la chiusura del programma Gescal che ricordo era una cosiddetta tassa di scopo. Venne chiusa perché i governi iniziarono ad utilizzare le risorse per contrastare la tossicodipendenza e quindi tale utilizzo fu dichiarato incostituzionale.

Giuseppe Braga, sindacalista Cisl, ha calcolato che se, come allora, si destinassero all’Edilizia Residenziale Pubblica le trattenute su uno stipendio di 25.000 euro l’anno – di 18.000 lavoratori – si otterrebbero non meno di 5 miliardi; trattenute che ricordo erano di 0.35% a carico del dipendente e del 0,70 a carico del datore di lavoro; aliquote successivamente nel tempo ridotte.

Il Governo D’Alema del 1998 ha abolito definitamente tali tipi di contributi.

L’attuale governo invece non ha trovato di meglio che nominare un Commissario Straordinario, lautamente retribuito, con il compito di nominare a sua volta una commissione che dovrà aprire un tavolo di confronto per comprendere quale sia il patrimonio immobiliare pubblico a disposizione e quali i bisogni dell’Edilizia Residenziale Pubblica.

Se il problema erano le procedure…

Inoltre senza scrupoli e senza il minimo imbarazzo è stato addirittura definito “Piano Casa”: il povero Fanfani si rivolterà della tomba.

La tassa di scopo invece la considero un mezzo quantomeno da prendere in considerazione. Le persone sono stanche di pagare le tasse vedendo poi come sono utilizzati i proventi: al contrario il popolo italiano è sempre stato generoso nell’organizzare collette emergenziali verso veri bisogni concreti…

Si parla tanto di sicurezza delle Città e la prima risposta che viene proposta è la repressione dei disordini. Immaginiamo quale diversa efficacia si otterrebbe se nei vari “pacchetti sicurezza” fossero contemplate azioni per tutelare il diritto casa! Ciò che sta accadendo a Madrid non è un caso specifico spagnolo, ma solo un fenomeno che prima o poi anche in Italia si manifesterà.

Quanto alla organizzazione delle aziende in Italia il panorama non è uniforme. In Toscana sono state individuate delle Aziende a partecipazione pubblica ed il patrimonio, (ex Ina Casa – poi Regionale) conferito ai Comuni, riuniti in un organismo provinciale che programma l’attività. Con risorse adeguate questo modello potrebbe funzionare al meglio a condizione che i Comuni facciano veramente “squadra” e che non cerchino esclusivamente di portare le eventuali risorse disponibili all’interno del proprio territorio.

Purtroppo la mancanza di adeguate risorse sta costringendo alcuni comuni a svendere parte del patrimonio per poter fare le manutenzioni. Non bisogna essere docenti di matematica per comprendere che questo meccanismo porta alla morte dell’ERP e che quindi deve essere assolutamente fermato.

Si vendono alloggi (da cui si ricavano canoni di locazione certi e superiori alla media) per rimettere a posto alloggi da cui si ricaveranno canoni inferiori e incerti. Si diminuisce così il patrimonio e si riduce al tempo stesso le risorse per le future manutenzioni.

7] c’è poi la telenovela del recupero a fini abitativi del patrimonio pubblico non residenziale, che investe soprattutto i comuni, sotto pressione per il loro ruolo nell’individuarne le destinazioni d’uso. Si parla moltissimo di riqualificazione, ma la si pratica pochissimo. Quali sono gli ostacoli a farne pratica corrente? E quale potrebbe essere una strategia per una efficace e non episodica politica di riqualificazione urbana, il modello Milano? Quanto possono incidere in materia le nuove regole del piano casa del governo?

Il problema centrale è che la riqualificazione urbana non è soltanto una questione edilizia, ma una questione di capacità amministrativa, sostenibilità economica e strategia politica. Recuperare un immobile pubblico non residenziale e trasformarlo – ad esempio – in abitazioni, significa coordinare urbanistica, patrimonio, bilancio, lavori pubblici, politiche abitative e gestione sociale. È proprio questo coordinamento che viene spesso a mancare.

La difficoltà dei Comuni è quindi duplice: da un lato devono individuare gli immobili effettivamente recuperabili e stabilirne la destinazione d’uso; dall’altro devono trasformare questa ricognizione in Progettazione di interventi realizzabili, finanziabili in grado di rispondere alla domanda abitativa, soprattutto di persone che il mercato privato non riesce a soddisfare.

Se i Comuni non si dotano di efficaci uffici di progettazione difficilmente si avranno dei progressi. Il periodo del PNRR che volge al termine credo che abbia dimostrato che i Comuni con uffici poco efficienti abbiano generato progetti di basso livello, oppure proposto opere di “facile realizzazione” come manutenzioni straordinarie o banali piste ciclabili.

Affrontare il tema della Casa all’interno di un assessorato del Comune, per esempio al Sociale o addirittura istituire uno specifico assessorato alla Casa, ritengo che sia limitante. Il tema della casa deve essere affrontato nel luogo dove si progetta la Città o dove esiste un coordinamento di tutti gli assessorati. 

Quanto al modello Milano è unico e spero rimanga tale: provate a trovare un alloggio in affitto con canone inferiore ad un terzo di uno stipendio medio.

8] C’è poi il tema del social housing, ovvero le abitazioni per la c.d. fascia grigia, non tanto povera da poter accedere (teoricamente) alla edilizia pubblica né con reddito tale da poter rivolgersi al mercato privato. Vanno ad assomigliare troppo a ordinari sviluppi immobiliari. Si sconta l’assenza della base sociale rappresentata dai futuri proprietari o inquilini, che era invece assicurata quando interventi, sostanzialmente analoghi, erano realizzati da cooperative di abitazioni con i loro soci.  Come potrebbero essere superate le criticità del social housing?

Questa domanda conferma le mie preoccupazioni espresse in precedenza circa uno sviluppo del liberismo senza adeguati correttivi.

Negli ultimi anni si è accelerato il tentativo di smantellare lo stato sociale: Il servizio Sanitario pubblico in favore di quello privato, sempre maggiori incentivi alla scuola privata, le università private telematiche che crescono come funghi, l’azzeramento dei fondi per l’edilizia sovvenzionata; figuriamoci cosa possa essere destinato all’edilizia convenzionata.

Quello che occorre quindi è una diversa visione dello Stato da quella degli ultimi anni, che veda il problema casa come un investimento da attuare e non un problema contingente da risolvere: un investimento sulle persone (che se hanno un tetto sulla testa possono mettere a disposizione della comunità i propri talenti) e sul patrimonio edilizio che deve essere considerato come un patrimonio di tutti e quindi realizzato con attenzione massima alla qualità del costruito.

Fortunatamente un raggio di speranza lo intravediamo a testimoniare che una parte significativa del paese ancora ricerca il “Bene Comune” senza parametri ideologici: Il Festival Internazionale dell’Economia di Torino, è dedicato a“Salvare lo stato sociale” e si terràdal 22 al 25 ottobre 2026, dove sarà affrontato anche il tema dell’alloggio sociale.

Le politiche abitative, l’evoluzione dell’economia sociale e la gestione della crisi degli alloggi nelle grandi città costituiscono un pilastro fondamentale delle reti di protezione sociale.

9] E per mettere i piedi nel piatto, che pensa della questione ex OGR a Firenze? Chi ha consumato suolo per l’abitazione in cui abita si organizza per negare, a chi viene dopo, il beneficio di cui i primi hanno potuto profittare? Qualcuno secoli e secoli fa annunciò “gli ultimi saranno primi”……ma forse sbagliava.

Non la metterei in questi termini.

Direi che quanto sta succedendo a Firenze ribadisce il fatto che le scelte urbanistiche non possono essere demandate al privato, oppure che le decisioni che spettano al Consiglio Comunale siano in qualche modo condizionate dalle aspettative del privato.

L’informazione e l’ascolto dei cittadini è fondamentale per poi tradurre le istanze in progetti.

Le recenti polemiche del consigliere comunale Dmitrij Palagi sono condivisibili.

Palagi contesta che al privato, che sta realizzando il progetto, sia stato demandato anche un primo percorso di partecipazione dei cittadini al quale vengono chieste aspettative sul progetto preliminare ed eventuali proposte migliorative.

Attività che spetta, secondo Palagi, all’amministrazione comunale fin da subito e non solo allorquando il privato presenterà il progetto definitivo come stabilito dal Comune.

Come dargli torto.

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