1. Quali sono i fattori che muovono la domanda di abitazioni, in proprietà come in affitto? Operano in modo omogeneo a livello regionale o si manifestano più acutamente in alcune realtà rispetto ad altre?
La domanda abitativa è profondamente cambiata negli ultimi anni, e soprattutto non è omogenea. Nelle città a forte vocazione turistica e universitarie come Firenze convivono e competono sullo stesso patrimonio immobiliare esigenze molto diverse: quelle delle famiglie residenti, degli studenti, dei lavoratori temporanei, dei turisti e di chi cerca un immobile come investimento.
Il problema nasce quando questa competizione diventa squilibrata. A Firenze, la esponenziale crescita delle locazioni turistiche ha sottratto una quota importante di immobili al mercato residenziale ordinario, mentre i prezzi di acquisto e i canoni sono cresciuti fino a diventare difficilmente sostenibili anche per una parte del ceto medio. Per questo parliamo ormai di emergenza abitativa strutturale, che non riguarda soltanto le fasce economicamente più fragili.
Occorre quindi differenziare le politiche territorialmente: ciò che serve a Firenze non necessariamente coincide con ciò che serve in un piccolo comune toscano o in un’area interna, e bene quindi ha fatto la Regione Toscana con la normativa promossa dall’assessore Marras a lasciare, per esempio, ogni comune libero di scegliere come governare il fenomeno delle locazioni turistiche nei propri territori, con strumenti peraltro capaci di non creare rendite di posizione: in alcuni comuni gli affitti turistici possono essere anche un’opportunità, in città come Firenze, invece, le esternalità negative della pressione turistica anche sul mercato immobiliare sono da tempo diventate insostenibili.
2. Che tipo di abitazione cercano gli acquirenti? E per quale esigenza, residenza stabile come per necessità transitoria per studio o lavoro? È ancora presente l’acquisto come forma di investimento?
La casa resta certamente anche una forma di investimento, ma nelle città d’arte è cambiata la natura stessa di questo investimento. Una parte del patrimonio immobiliare è stata sempre più acquistata non per essere abitata o affittata stabilmente, ma per produrre una rendita attraverso le locazioni turistiche.
Il punto, per me, non è demonizzare l’investimento immobiliare, ma governarne gli effetti sulla città. Quando la redditività turistica diventa molto superiore a quella residenziale, il mercato tende inevitabilmente a spostarsi verso la prima. E il risultato è che studenti, giovani lavoratori, famiglie e persino professionisti con redditi normali incontrano difficoltà crescenti a trovare casa.
Per questo servono politiche pubbliche capaci di intervenire sul mercato, ampliando l’offerta residenziale stabile e introducendo strumenti che rendano nuovamente conveniente affittare a chi vive e lavora nella città. Nel programma elettorale di “Firenze Democratica”, abbiamo proposto di seguire il “modello Vienna”, dove la casa viene considerata una vera e propria infrastruttura pubblica per rispondere anche alle esigenze del ceto medio della popolazione. E’ una strategia di lungo periodo, messa in atto da Vienna ormai da più di 90 anni, ma occorre imboccare quella strada per dare una risposta strutturale ad un’emergenza che, come detto, non è episodica.
3. Sul versante dell’offerta, è evidentissimo il calo delle nuove costruzioni da parte dei privati, in ossequio ad un ideologico consumo zero di suolo nei piani urbanistici. È un tabù ormai insuperabile o si possono coniugare edificazione nuova e miglioramento ambientale?
Non considero affatto il consumo di suolo zero un’impostazione ideologica. Al contrario, credo che sia una delle grandi sfide delle città contemporanee.
Quando abbiamo adottato nel 2023 il Piano Strutturale di Firenze abbiamo confermato il principio dei volumi zero. E ricordo che discutemmo anche della possibilità di introdurre una deroga per costruire nuovo housing sociale: la mia posizione fu contraria.
Perché ritengo che sostenibilità ambientale e sostenibilità sociale possano e debbano procedere insieme. Firenze dispone di un patrimonio edilizio enorme, pubblico e privato, in parte vuoto o sottoutilizzato. Abbiamo oltre 800 appartamenti ERP vuoti perché devono essere ristrutturati. Prima di occupare nuovo suolo dobbiamo utilizzare ciò che già esiste.
Questo, però, non significa congelare la città. Significa spostare l’attenzione dalla nuova espansione alla rigenerazione: recuperare edifici dismessi, trasformare grandi contenitori inutilizzati, acquisire immobili da destinare all’abitare, densificare dove urbanisticamente e ambientalmente sostenibile, aumentare verde e superfici permeabili. Nelle operazioni di demolizione e ricostruzione, è senz’altro possibile coniugare nuova edificazione e miglioramento ambientale. In città come Firenze, non è facile che ciò avvenga per i molti vincoli presenti, ma ci sono ancora parti della città dove ciò è possibile. La vera innovazione urbanistica oggi non consiste nell’espandere continuamente la città, già di per sé satura, ma nel trasformarla senza consumare nuove risorse territoriali.
4. Quanto pesa, nella scelta dei piccoli proprietari di destinare l’abitazione ad affitti brevi per turisti, la paura dei tempi degli sfratti?
Credo che pesi molto, ed è sbagliato negarlo. Per questo, lo scorso Maggio, in occasione della delibera con cui veniva approvato il nuovo regolamento comunale per le locazioni turistiche brevi, avevo proposto un ordine del giorno per chiedere all’amministrazione comunale di istituire un tavolo di lavoro congiunto anche con il Tribunale di Firenze per monitorare gli sfratti e la disponibilità di “case volano” che sono necessarie per ospitare le morosità incolpevoli. La lunghezza dei tempi degli sfratti dipende infatti anche dall’assenza di case dove poter accogliere persone che si trovano in quella particolare condizione di morosità, e per questo diviene necessario che il pubblico si assuma la responsabilità di fare la propria parte anche in questa situazione. Se invece il pubblico non riesce ad organizzare una risposta efficiente, diviene allora concausa della scelta dei piccoli proprietari che preferiscono rivolgersi al mercato turistico non solo perché più redditizio, ma anche perché più “sicuro”. Purtroppo, quell’ordine del giorno è stato respinto dalla maggioranza, dimostrando così una totale assenza di una lettura più ampia di come questo fenomeno sia arrivato ad esplodere anche nella nostra città.
Da una parte, dunque, occorrono maggiori garanzie per chi affitta stabilmente: fondi di garanzia, strumenti contro la morosità incolpevole, agenzie pubbliche o pubblico-private che mettano in relazione domanda e offerta e garantiscano maggiormente entrambe le parti. Dall’altra, occorre governare il mercato delle locazioni turistiche, soprattutto nelle zone dove la pressione è diventata incompatibile con il diritto alla residenza.
5. Diversi compendi immobiliari privati sui quali è prevista la costruzione di abitazioni sono interessati da occupazioni abusive. Come si contrastano queste occupazioni?
Il rispetto della legalità è un principio che deve valere per tutti. Un’occupazione abusiva non può diventare uno strumento ordinario attraverso il quale si decide la destinazione di un immobile, tanto più quando vengono lesi diritti di altri soggetti, compresi lavoratori e creditori.
La risposta, quindi, deve muoversi su due piani: garantire il rispetto delle regole e dei diritti proprietari, ma contemporaneamente costruire strumenti urbanistici e fiscali che rendano molto più difficile lasciare grandi patrimoni immobiliari inutilizzati indefinitamente. E mi riferisco non solo a norme per facilitarne il recupero, ma anche per disincentivarne il non utilizzo. Nel piano operativo adottato inserimmo delle penalizzazioni in termini di utilizzo di superficie da recuperare, diminuendola progressivamente, per il privato in caso di inerzia prolungata del suo diritto di proprietà, e quella norma ha ad esempio già contribuito a smuovere situazioni come quella del “Mostro del Poggetto”, che da anni versava in stato di abbandono e degrado. La comunità che abita una città ha interesse a che gli immobili siano utilizzati e producano valore sociale, economico e urbano.
6. Sul versante dell’edilizia pubblica lo stock di case popolari è praticamente fermo e una parte consistente è inutilizzabile. Che si deve fare? È solo questione di risorse o anche di organizzazione delle aziende pubbliche per la casa?
È certamente un problema di risorse, ma non soltanto. A Firenze abbiamo oggi oltre 800 appartamenti ERP vuoti perché necessitano di lavori, mentre migliaia di persone chiedono una casa. Ogni anno vengono spesi oltre 600 mila euro per blindare con porte e finestre gli appartamenti ERP vuoti e impedire occupazioni. È il paradosso perfetto: spendiamo risorse per tenere vuote case che avremmo bisogno di assegnare.
Occorre quindi cambiare scala e metodo. Servono non solo finanziamenti strutturali dello Stato e della Regione per l’ERP, che negli ultimi anni sono venuti meno, ma anche capacità dei Comuni di generare autonomamente risorse. In campagna elettorale, con un gruppo di docenti e ricercatori dell’Università di Firenze, abbiamo dimostrato quanto il ricorso a social bond potesse essere utile per creare nuove entrate per i comuni da investire sulla casa. Alcune città hanno intrapreso questa strada, e per noi sarebbe importante attivarla perché il pubblico si comporti da imprenditore, espandendo il suo patrimonio, e smettendo di alienarlo. Così come sarebbe importante aprire all’autorecupero per gli inquilini: è paradossale che si consenta alla BEI di intervenire sul patrimonio ERP per gestirlo come ERS o consentire ad un privato di rimettere gli appartamenti di Montedomini per poi affittarli a fini turistici, e non si consenta a chi è in lista di attesa di recuperare immobili che con poco potrebbero essere nuovamente accessibili.
Nel Piano Operativo adottato nel 2023 avevamo previsto, poi, di vincolare le monetizzazioni derivanti dagli interventi urbanistici proprio al recupero dell’ERP e all’acquisizione di nuovi immobili. Fino a quel momento non era stato così, e le ingenti monetizzazioni erano quindi finite nel “calderone” del bilancio per sostenere voci diverse da quelle della casa. L’idea era semplice: il pubblico deve tornare ad aumentare il proprio patrimonio abitativo. Oggi l’amministrazione ha parzialmente cambiato quella norma, e di fatto appalta al privato il tema della casa, con convenzioni a tempo determinato per affitti a canoni calmierati, che il privato sostiene quindi per qualche anno (12 nel caso dei nuovi alloggi attualmente in costruzione alla Manifattura Tabacchi), ma che poi rimette sul mercato o in vendita o a canoni di mercato, allontanando così quei nuclei che fino a quel momento erano in affitto come social housing.
E certamente, sì, dobbiamo interrogarci poi anche sull’efficienza delle aziende pubbliche per la casa. Una politica della casa non può limitarsi all’amministrazione dell’esistente: deve avere obiettivi, tempi verificabili e responsabilità chiare. Purtroppo, però, le persone a capo di queste aziende pubbliche vengono scelte più per fedeltà politica, che per esperienza, capacità e visione necessarie per guidarle. Ancor qui, abbiamo proposto una revisione delle regole sulle nomine degli enti partecipati – che oggi demandano al sindaco ogni potere – ma ogni atto in tal senso ci è stato respinto dalla maggioranza.
7. C’è poi il recupero a fini abitativi del patrimonio pubblico non residenziale. Si parla moltissimo di riqualificazione, ma la si pratica pochissimo. Quali sono gli ostacoli? E quale potrebbe essere una strategia efficace?
Questo per me è uno dei punti decisivi. Da tempo chiediamo un vero censimento del patrimonio pubblico presente a Firenze: comunale, regionale, statale, delle aziende sanitarie e degli altri enti pubblici. A suo tempo, con l’allora assessore Martini, avevamo coinvolto l’Università di Firenze per un progetto di ricerca avente ad oggetto questo censimento. Poi, dopo la nostra uscita dalla Giunta, non è stato più portato avanti. Non possiamo permetterci immobili pubblici vuoti mentre abbiamo un’emergenza abitativa. E soprattutto dobbiamo interrompere la stagione delle alienazioni indiscriminate, anche di case popolari.
Anche la vicenda recente del patrimonio di Montedomini dimostra quanto sia importante stabilire una gerarchia chiara: il patrimonio pubblico, soprattutto quello nato con finalità sociali, deve essere utilizzato prioritariamente per rispondere ai bisogni della comunità, non trasformato in una fonte di rendita turistica.
La rigenerazione deve diventare una politica ordinaria e non una successione di singoli progetti: censimento, programmazione pluriennale, fondi dedicati, obiettivi misurabili e una struttura amministrativa capace di accompagnare le trasformazioni.
Due osservazioni:
- a- il patrimonio di antiche istituzioni caritatevoli ha vincoli di destinazione che la politica non può fingere che non esistano, come ha dimostrato il blocco imposto alla vendita dell’ex Ospedale di S. Giovanni di Dio per l’intervento dei discendenti della famiglia Vespucci che hanno richiamato quei vincoli.
Abbiamo contestato da subito l’annunciata vendita dell’Ex Ospedale San Giovanni di Dio per farci residenze. Nel mio ultimo discorso da assessora in consiglio comunale invocai lo stop alla vendita del patrimonio pubblico, in discontinuità rispetto al passato. Come noto, invocare l’inizio di una nuova stagione fu ritenuta lesa maestà. E nel Piano Operativo poi approvato dopo la mia uscita dalla Giunta furono inserite altre schede che prevedevano la vendita di beni pubblici, come proprio l’Ex Ospedale San Giovanni di Dio.
- b- se non sbaglio, l’ultimo intervento di una qualche consistenza di recupero a fini residenziali di patrimonio pubblico in centro a Firenze resta quello su Le Murate.. quanti anni fa?
Proprio così, un bellissimo esempio di rigenerazione urbana guidata e realizzata dal pubblico. A quell’esempio doveva mirare anche il recupero dell’Ex Caserma Lupi di Toscana, con dimensioni ancora maggiori, e la possibilità di scrivere un nuovo capitolo della nostra città, e invece la strada imboccata da questa amministrazione è la peggiore che ci potesse essere, tradendo così la visione e le aspettative che erano state riposte su quell’area interamente pubblica.
8. C’è poi il tema del social housing, ovvero le abitazioni per la cosiddetta fascia grigia. Come potrebbero essere superate le criticità del social housing?
Il social housing è necessario, perché esiste una fascia sempre più ampia della popolazione che non ha i requisiti per accedere all’ERP ma non riesce più a sostenere i prezzi del libero mercato.
Il rischio, però, è che sotto l’etichetta del social housing si realizzino operazioni immobiliari nelle quali la componente “sociale” diventa progressivamente marginale.
Quando ero assessora abbiamo promosso, ad esempio, la trasformazione dei Lupi di Toscana, destinando il 70% della superficie all’housing sociale e costruendo il progetto attorno a spazi pubblici, verde, servizi e mobilità sostenibile. L’housing sociale deve significare anche costruire comunità, non soltanto offrire appartamenti. Purtroppo, però, l’attuale amministrazione ha poi stipulato un accordo con la BEI per quest’area per la realizzazione di alloggi a canoni calmierati per 15 anni, dopodiché questi andranno sul mercato. Così, alla lunga, non crei le fondamenta per una città accessibile capace di dare risposta all’emergenza abitativa, e l’unico pezzo di città che era pubblico alla fine diventa anche questo privato. Questa operazione va fermata finché siamo in tempo.
Oggi occorre fare un passo ulteriore. Il pubblico non può limitarsi a imporre al privato un certo numero di appartamenti calmierati per la durata di una convenzione. Deve tornare ad essere proprietario e protagonista. Ci sono bandi per finanziamenti pubblici, in gran parte europei, da sfruttare: quando ero assessora partecipammo al bando FESR per 3 palazzine vuote dell’area di San Salvi per un progetto di student housing e senior housing: un modello di abitare intergenerazionale che è fondamentale da portare avanti anche per innovare le politiche abitative e creare comunità più coese. I lavori stanno andando avanti e speriamo che quel progetto non venga snaturato nella sua attuazione. Abbiamo più volte in questi anni chiesto all’amministrazione se avesse partecipato a nuovi bandi pubblici, anche per realizzare nuovi studentati pubblici, ma la risposta è stata negativa. Il ruolo del pubblico come innovatore e come protagonista della rigenerazione urbana oggi manca, e questo mette ancor più in difficoltà la nostra città.
9. E per mettere i piedi nel piatto, che pensa della questione ex OGR a Firenze? Chi ha consumato suolo per l’abitazione in cui abita si organizza per negare a chi viene dopo il beneficio di cui i primi hanno potuto profittare?
Non imposterei la questione in questi termini. Il tema delle ex OGR non può diventare uno scontro fra chi è già residente e chi vorrebbe venire ad abitare a Firenze, né fra chi è favorevole o contrario alle case.
Parliamo di una delle più grandi trasformazioni urbanistiche future della città, in una posizione strategica fra centro storico, Cascine, Leopolda e Manifattura Tabacchi. Proprio per questo abbiamo chiesto più volte un vero percorso di partecipazione e concorso di idee, ma l’emendamento che, come gruppo consiliare di Firenze Democratica, avevamo proposto in fase di approvazione del POC ci venne respinto.
Il ruolo del pubblico manca, infatti, come “regista” anche quando la trasformazione è di tipo privato, come in questo caso, ed invece sarebbe fondamentale indirizzare al meglio gli investimenti del privato, non solo nell’interesse della città ma anche del privato stesso. La trasformazione delle Ex OGR a Torino è stata dedicata al tema dell’innovazione, delle nuove imprese e della cultura. In campagna elettorale, avevamo proposto la realizzazione di un Parco tecnologico all’Osmannoro per mettere in collegamento Università di Firenze e industrie del territorio: se, infatti, i flussi turistici sono difficilmente frenabili e governabili, occorre dar spazio agli altri tipi di economia per evitare una deriva della nostra economia verso una monocultura turistica. Ecco, anche quest’area, allora, potrebbe ospitare un progetto simile, per dare spazio al futuro, alla ricerca, all’innovazione, e non solo alla rendita.
Domando per un amico: qui c’è stata già la vendita e progetti approvati e pronti a partire: il Comune dovrebbe attivare un contenzioso che alla fine potrebbe costare molto alle casse comunali?
Come consiglio comunale, non abbiamo notizie in tal senso. Abbiamo solo appreso alla fine di agosto dell’avvio di un percorso di “informazione partecipata” promosso dalla proprietà, che però non è chiaro a quali obiettivi sia finalizzato. Non è dato capire se la proprietà abbia già definito i progetti e non lo si comprende perché l’amministrazione è silente al riguardo e pare non svolgere nessun ruolo nella guida alla trasformazione di un’area che è invece molto importante per la città. Il rischio è che da un giorno all’altro ci venga presentato un progetto già definitivo e non modificabile: così si svilisce anche il ruolo di rappresentanza del Consiglio comunale, ma soprattutto della politica, lasciando le trasformazioni solo in mano all’iniziativa del privato.
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IL PROBLEMA DELLA CASA OGGI: LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI
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